Le prix des maisons à Vancouver et Toronto... la faute au zonage?

Les prix faramineux des maisons à Vancouver et à Toronto font parfois les manchettes, surtout au Canada anglais. C'est rendu que de simples maison relativement étroites valent jusqu'à 600 000 ou 800 000$. Quelle en est la cause?

Tout d'abord, il faut comprendre qu'il y a deux aspects du prix des logements, qui sont interreliés. Le premier, c'est le coût de construction, qui comprend deux choses:

• Le coût d'acquisition d'un terrain (incluant le bâtiment à remplacer au cas échéant)
• Le coût de construction

Le second prix, c'est-à-dire le prix auquel les bâtiments peuvent trouver preneurs sur le marché. L'offre et la demande, si plus de gens veulent d'une certaine demeure qu'il n'y a, les prix tendent à monter.

Par contre, si le coût de construction d'une maison ou d'un logement est inférieur au prix sur le marché, alors des maisons ou logements seront construits. Si quelqu'un vend sa maison 500 000$, mais que le terrain adjacent est vide et qu'on peut y construire un maison pour 300 000$, on construira une nouvelle maison plutôt que d'acheter l'ancienne. Afin de vendre sa maison, le propriétaire devra baisser son prix pour être environ le même ou moins haut que le prix de construction d'une nouvelle maison similaire.

Le problème, c'est que des terrains, on peut venir à en manquer. Les gens voulant habiter dans une ville ne toléreront pas d'habiter à 1 heure de route de leur lieu de travail et des commerces, ils voudront habiter relativement près. S'il n'y a plus de terrains à développer.... alors on est dans le trouble.

C'est justement là où Toronto et Vancouver sont. Le problème est premièrement géographique:

Toronto

Vancouver

En général, les gens veulent habiter proche du centre-ville, or les centres-villes de Toronto et de Vancouver sont situés de sorte à empêcher les développements dans toutes les directions.

Toronto est sur le bord d'un Grand Lac, ce qui veut dire que son développement ne peut que ce faire dans un arc de 180 degrés. L'est et le sud sont constitués d'eau, ce qui diminue les développements possibles par 50% à l'opposé d'une ville en plein champ.

Vancouver semble un peu moins pire au premier regard, mais il y a l'océan pas loin a l'ouest, qui limite la croissance de la ville dans ce sens, et les montagnes au nord qui empêchent les développements dans cette direction. La ville de Vancouver ne peut s'étendre qu'au sud et à l'est.

Pas seulement la superficie, mais également la densité

Il y a une manière de compenser le manque de terrains, c'est en augmenter la densité. Plus on construit d'unités de logement par hectare, moins on a besoin d'hectare pour loger le même nombre de personnes. Si on construit dense dès le départ, on atteint les limites géographiques moins rapidement. Mais même si on a atteint les limites, la densité peut servir à "créer" du terrain. En remplaçant une maison par deux maisons plus petites, ou par un duplexe (un logement par-dessus l'autre, chacun avec sa porte sur l'extérieur), on peut diminuer le coût de chaque logement et augmenter le nombre de logement sans consommer de terrains supplémentaires.

Mais voilà, ce qui choque avec le développement de Toronto et de Vancouver pour un habitué de Montréal, c'est le manque de développements de densité moyenne. Il y a des blocs appartements et des tours à condos gigantesques... puis des maisons unifamiliales. Celles-ci ont au moins une densité plus grande que nos bungalows typiques, mais ça varie entre 20 et 30 logements par hectare.

Centre-ville de Toronto, gratte-ciels au centre, maisons unifamiliales à gauche et à droite

Détails des maisons unifamiliales de Toronto, 25-30 unités par hectare

Centre-ville de Vancouver, plein de tours à condos très hautes

Maisons unifamiliales typiques de Vancouver à un peu plus d'un kilomètre du centre-ville, 20-25 unités par hectare

Ni Toronto, ni Vancouver ne possède les quartiers de multiplexes collés l'un à l'autre qui caractérisent Montréal et, dans une moindre mesure, Québec.

Quartier de multiples de Montréal, conçus avant la voiture, 60 à 120 logements par hectare

Quartier de multiplexes de Montréal, conçus après la voiture, 30 à 50 unités par hectare

De visu, on peut définir les villes selon des zones de très haute densité, caractérisées par des tours d'habitation (en rouge), des zones de densité moyenne, caractérisées par des multiplexes avec 40 à 120 unités par hectare (en orange), et des zones de faible densité, caractérisées par des unifamiliales avec 15 à 30 unités par hectare (en vert). À noter que ce n'est qu'une approximation visuelle, il y a des tours à appartements éparpillés dans les zones vertes.

Zones de densité de Toronto

Zones de densité de Vancouver

Zones de densité de Montréal

Montréal est la seule des trois villes avec des zones de densité moyenne avec des logements superposés l'un sur l'autre dans des bâtiments de 2 ou 3 étages.

La domination de zones de basse densité à Toronto et Vancouver veut dire que les limites ont été rapidement atteintes au niveau de l'étalement des villes. La densité est dorénavant la seule manière pour eux d'augmenter le nombre de logements dans les limites des villes. Comme je l'ai déjà dit, les usages multifamiliaux génèrent plus de revenus que les usages unifamiliaux, donc il devrait être possible de remplacer des maisons unifamiliales par des duplexes ou triplexes un à un. Ils pourraient acheter une maison unifamiliale, la démolir et construire un triplexe sur la même empreinte au sol. Si la maison valait 800 000$, chacun des logements, de taille correcte quand même, pourrait se vendre 500 000$. Ça soulagerait la pression sur les logements. Malheureusement, ce n'est pas actuellement possible...

Gare au zonage

Le zonage euclidien dont j'ai déjà parlé refait surface. La majorité des zones unifamiliales de Toronto et de Vancouver ne permettent QUE de l'unifamilial. Donc la transformation de maisons unifamiliales en maisons attachées, en multiplexes ou en plusieurs maisons plus petites (rendue possible par les allées arrières dans toute la ville), est largement illégale. Chaque projet doit se battre contre des pas dans ma cour, ce qui veut dire des délais incroyables et des frais importants pour convaincre le conseil de ville et le milieu de cesser de s'opposer et d'accorder des dérogations.

Inutile de le dire (mais je le dis quand même), ça veut dire que de la densification maison par maison ne vaut pas la peine. Seuls les projets d'envergure valent la peine que les promoteurs se battent pour, et là on parle de tours à condos très hautes. Sauf que les gens qui recherchent des maisons unifamiliales, s'ils pourraient être attirés par des maisons en rangée ou à la limite des duplexes ou triplexes, ne voudront rien savoir d'habiter au trentième étage d'une tour à condo. Qui achète ces condos? Surtout des célibataires professionnels, des couples retraités ou des investisseurs étrangers.

Les autorités de Vancouver ont introduit récemment le concept de "laneway house", permettant la construction de petites maisons donnant sur la ruelle, car la majorité des maisons de Vancouver ont des ruelles. Plusieurs centaines de ces "maisons de ruelles" ont été construites, mais c'est une goutte d'eau dans l'océan, et chaque projet cause des tensions dans le voisinage.

Ce dont Toronto et Vancouver ont besoin, c'est de relaxation des zonages.

1. Éliminer la distinction entre unifamiliale et multifamiliale, le résidentiel, c'est du résidentiel, point à la ligne.
2. Remplacer des critères absurdes de dimensions à respecter par des limites sur les surfaces de plancher au sol, pour éviter d'avoir des tours de 10 étages et plus poussant au milieu de quartier à 1 ou 2 étages.
3. Idéalement, appliquer un zonage dynamique, plus la superficie de planchers des terrains est grande, plus on permet une grande superficie de plancher pour les nouvelles constructions (par exemple: limite de superficie de plancher égal à la superficie de plancher moyenne des terrains sur la rue plus 50%). Donc plus un quartier se densifie, plus on peut construire dense. Ça éviterait de se battre à chaque fois pour des changements de zonage.
4. Permettre de scinder ou de fusionner les terrains si les propriétaires le désirent.

À défaut de cela, les prix des logements risquent de toujours être excessivement élevés à Toronto et à Vancouver.